Arazi Değerinin Belirlenmesinde Kapitalizasyon Oranının Kullanılması

Abstract

Kamulaştırma davalarında arazi değeri, araziden elde edilen net gelir esas alınarak hesaplanmaktadır. Bu yaklaşıma göre arazi değerini belirleyen değişkenlerden birisi net gelir diğeri kapitalizasyon oranıdır. Bilirkişilerin kapitalizasyon oranında yapacakları bir hata, arazi değerinin tartışmaya yol açacak ölçüde eksik ya da fazla hesaplanmasına yol açacaktır. Makalenin amacı, kamulaştırma davalarında arazi değerinin belirlenmesinde kullanılan kapitalizasyon oranıyla ilgili Yargıtay kararlarını tartışmak ve konuyla ilgili bilimsel bir çerçeve ortaya koymaktır. Makalenin materyalini, 62 adet Yargıtay kararının incelenmesiyle elde edilen veriler oluşturmaktadır. Yargıtay tarafından önerilen kapitalizasyon oranları sayesinde, bilirkişiler arasında uygulama birliğinin sağlanması amaçlanmaktadır. Böylece aynı bölgede birbirinden çok farklı kapitalizasyon oranlarının kullanılmasının önüne geçilmesi öngörülmektedir. Kapitalizasyon oranıyla ilgili Yargıtay kararlarının, arazi kamulaştırma davalarıyla ilgili itirazları belli ölçüde azalttığı söylenebilir. Makalede, öncelikle kapitalizasyon oranının hesaplanmasıyla ilgili metodolojiye yer verilmiş, daha sonra Yargıtay’ın bilirkişi raporlarına dayalı kararları tartışılmıştır. Makale; bilirkişiler, değerleme komisyonları ve yargı organları başta olmak üzere ilgili kişi ve kuruluşlara yol gösterici olacaktır.

The value of land in expropriation cases is calculated based on the net income obtained from the land. According to this approach, two main variables determining land value are net income and the capitalization rate. An error made by the experts in determining the capitalization rate will cause discussions about over or under estimation of land value. The aim of this article is to discuss the Supreme Court decisions regarding the capitalization rate used in determining the land value in expropriation cases with a scientific framework. The data of the article consist of the knowledge obtained by examining 62 Supreme Court decisions. It is aimed to ensure uniformity of practice among experts with the capitalization rates recommended by the Supreme Court of Appeals. In this way, it is foreseen that the use of very different capitalization rates in the same region will be prevented. It can be said that the decisions of the Supreme Court regarding the capitalization rate have reduced the objections to the land expropriation cases to a certain extent. In the article, firstly the methodology related to the calculation of the capitalization rate was presented, then the decisions of the Supreme Court based on the expert reports were discussed. It was expected that the article will guide relevant people and organizations, especially experts, valuation commissions and judicial bodies.